La inflación acumula más de un 100% interanual y, entre otros rubros, los contratos de alquileres tendrán una importante suma para los inquilinos. Este agosto los contratos de rentas sufrirán un 110% de aumento por la aplicación del Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca diariamente el Banco Central.
En promedio, por este salto en los precios, los alquileres arrancaran desde los 150 mil pesos mensuales; dependerá de la zona, las condiciones del lugar, los ambientes, etc.
Esta situación advierte una negociación entre dueños e inquilinos para poder costear ya que, según los cálculos, los ingresos de la canasta básica del INDEC deberían al menos duplicarse, es decir, deberían rondar los 450 mil pesos.
Ante el incremento de precios, muchos inquilinos comenzaron la búsqueda de otras opciones, aunque la oferta del mercado es más bien escasa y la demanda crece cada vez más.
La poca oferta de viviendas en alquiler tuvo un salto de precios en julio el 11,3%. En los siete meses que va del año, acumularon el 89,6% y superaron en un 50% el índice de inflación en ese lapso.
Según Noticias Argentinas, una publicación de Reporte Inmobiliario indicó que en el mes de julio la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar fue de sólo 686 unidades. Resulta inferior en un 26 % a las ofertadas en junio y 58,4 % menor a julio del año pasado, que había sido de 1.649.
Los récords de aumentos no pertenecen solo al mes de agosto, vienen desde el mes de julio, la renovación de contratos de julio 2022 ya implementados marcó un aumento del 104%, lo que indica tres dígitos de porcentaje de incremento.
La carrera de precios afecta abruptamente a un grupo familiar. Según el INDEC, el alquiler ocupa más de tres cuartas partes de los ingresos de una familia; los precios en promedio estaban entre 60 a 90 mil pesos hace un año y ahora parten en 150 mil pesos en promedio.
Un impedimento más por parte de inmobiliarias fue que, al no llegar al requisito de que el valor locativo no supere el 30% de los ingresos, las empresas dedicadas al sector montaron un rebusque paralelo, como es la constitución de garantías solidarias o seguros de caución complementarios.
El factor de actualización que se aplica en los contratos contempla la variación de la inflación que mide el INDEC y la de los salarios que establece el RIPTE. Los aumentos del precio de los alquileres, tanto propietarios como inquilinos pueden consultarlos en el Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca a diario el Banco Central.
La vigencia que marca la ley 27.551 para las locaciones es como mínimo de tres años y los ajustes se realizan cada año. Antes, se arrancaba con un valor establecido previamente, que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas semestrales. Ante tanta regularización, los dueños toman decisiones exageradas con respecto a los valores, además, la oferta de viviendas escasea cada vez más por lo que “obliga” a los propietarios a pactar contratos extremos.
La consecuencia de las distorsiones fue que se introdujo la modalidad de las locaciones temporarias (en general trimestrales) y de los contratos en dólares con los que se elude la ley de alquileres, lo cual tornó prohibitivo el acceso de la mayoría de los asalariados que ganan por debajo del promedio, sobre todo los no registrados (trabajo en negro).
¿Se viene un alquilerazo?
El problema que resulta en Argentina es estructural. Con el Censo de 2022, se registraron 17.780.210 viviendas en todo el país, un aumento del 28,5% con respecto del Censo de 2010. Se contabilizaron 6 millones de habitantes más y se construyeron en total 4 millones de unidades, con lo que el déficit se agravó aún más.
En la Ciudad de Buenos Aires (que junto al conurbano es donde se concentra la mayor cantidad de población del país) la brecha es más marcada. La desigual distribución del ingreso determina que una de cada diez viviendas se encuentre sin ocupantes, la mayoría en barrios como Puerto Madero, Palermo y Recoleta catalogados dentro de los más costosos de Argentina.
Un informe elaborado por la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías, integrada por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y organizaciones como la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales, el Centro de Estudios Económicos y Urbanos, La Boca Resiste y Propone, señala que: unas 300.000 personas residen en villas y asentamientos, otras 7.500 están en situación de calle y un 35 por ciento de las familias pagan alquiler -al que destinan una porción importante de sus ingresos- para vivir en la Ciudad de Buenos Aires.
El gobierno de CABA dictó medidas para incentivar a los propietarios con beneficios fiscales para que ofrezcan sus departamentos y casas vacíos, sin embargo, el “alivio” para los ambos sectores aún no llega.
Ante esta situación y en año electoral, una ONG acaba de relanzar una campaña denominada #AlquilerSocialYA para pedir que se incluya en las discusiones electorales y en el plan de gestión del futuro gobierno políticas habitacionales para personas en situación de exclusión. Se organizarán jornadas multiactorales a las que estarán invitados los equipos de candidatas y candidatos presidenciales y se armen debates para proponer soluciones.
La idea principal es impulsar políticas habitacionales dedicadas a los sectores populares que sean parte de las discusiones electorales y del plan de gestión del próximo gobierno, ya que -aducen- “la crisis habitacional golpea más fuerte a las familias que solo pueden costear pensiones o inquilinatos en condiciones insalubres como alternativa a la situación de calle”.
